来源：城市战争
最近的楼市有点扑朔迷离，正反操作都有。
有的城市在出台“指导价”，割完开发商的肉，又来割投资客的肉。而有的城市在颁布“限跌令”，禁止房价下跌幅度超过15%。
还有的城市在降买房个税，传递出暖市的信号。
对此，一个朋友说他现在很懵，明明早已计划今年买房，现在完全没有主意。
他的想法，其实和大多数人一样，都容易受市场情绪的影响，房价涨的时候跟着冲，调控的时候不敢动，甚至想割肉离场。
我和他说：买房不需要太关心“市场情绪”，因为楼市没有K线图，也不存在今天买进、明天卖出的机制。
有人问巴菲特，如何看待千变万化的市场？
他的回答是：就算美联储主席偷偷告诉我他未来二年的货币*策，我也不会改变我的任何一个决策。
这句话如果用到楼市，也完全成立。
现在买一套房子，动辄拿个五六年以上，关心短期性的货币*策和楼市调控有什么意义？
01
牛市卖房，熊市买房
这一章的标题是“牛市卖房、熊市买房“，这句话听上去有点反直觉。
但其实，真理往往就是反直觉的。
这句话和巴菲特那句名言很像：在别人贪婪的时候恐惧；在别人恐惧的时候贪婪。
什么意思？
聪明人，往往能克服“追高杀跌”的人性弱点，选择反向操作：熊市建仓，牛市则保持克制。
这句话放在楼市，同样成立。
楼市买入的最佳时机，并不是轰轰烈烈的牛市，那样只会被卖家狂虐，体验很差；
真正适合买入的时机，反而是冷静、甚至有点低迷的熊市。
这个时候，楼市脱掉了花里胡哨的外衣，你可以慢慢挑，价格也可能有惊喜。
回看广州楼市，你就知道我在说什么了。
年5月前、年7月前、年12月前，这三个节点都是广州楼市最低迷、价格最实在的时候。
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广州房价近年来走势图（图源乐居）
很多人望楼兴叹，不是买不起，而是不敢买，怕房价一跌再跌。
但有一小部分人，反向操作，在这个节点买入，最后基本都是赢家。
问一下身边的朋友，是不是这样？
02
调控，是为了让刚需也能买得起
你可能会提出质疑：现在明明到处在限价，一手限完二手限，大家都等着”抄底“，急什么？
但你注意没有，广州限价的同时，部分省会城市、三四线城市发布了限跌令，要求商品房价格不得低于备案价格的85%。
而就在昨天，珠海出台新*，二手房买卖个税将由2%降为1%。待执行后，一套总价万的住宅，可省下2万元个税。
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这说明什么？
即使是三四线城市，也不会任由楼市下跌。
*策永远是动态的，因时、因势而变。太热了就降降温，太冷了就要加加热，房价会在一个稳定的区间内保持箱体运动。
你期待的“抄底”，是不可能完成的任务，因为没有几个人能真正抄到底，精明如李嘉诚，也反复强调：不要赚最后一个铜板。
而且，在广州这样的一线城市，限价不是为了让房价跌到谷底，而是割开发商的肉，让刚需也买得起房。
最近，广州第二轮土地集中供应名单出炉，*策目标已经很明显，房价、地价一起限，而且很多地块要求优先卖给首套房购买者（刚需）：
首套住房购买家庭（或个人）购房总套数，占新建商品住房规划总套数的50%。
*府这一系列组合拳打下来，不仅在割开发商的肉，也在割自己的肉，而且还把投资客、改善客尽可能地挤出市场，感觉为的就是拉刚需一把。
而刚需们看懂了吗？
03
坚持长期主义
熊市买房，当然不是乱买。
巴菲特说，如果你不打算持有某只股票达十年，则十分钟也不要持有；我最喜欢的持股时间是……永远！
这句话放在楼市，同样成立，甚至更能引起共鸣。
面对不确定性，我们的建议是：寻找能够穿越周期的长期主义房产。
特别是刚需，咱买房子是为了自住，而不是倒腾来倒腾去，更要坚持长期主义。
无论*策和市场怎么变，优质的资产始终总是稀缺的、不愁卖的。
你看和樾府，没有哪一次上新不用拼手速的，没抢到的客户也都心心念念，心甘情愿等下一期。
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和樾府效果示意图
什么是能穿越周期的长期主义资产？这就是啊。
与其被各种*策、声音搅得心神不宁、吓破胆，不如趁着楼市比较冷静的时候，多做功课，寻找值得入手的长期主义资产。
04
方法论
那么，怎样才能找到穿越周期的长期主义资产呢？
首选一线城市
楼市价值本质上由城市能级决定的。
押注一个有前途的城市，跟着城市发展的逻辑走，大概率是不会出错的。
就拿广州来说，如果你在这座城市工作、生活，那恭喜你，已经拿到了一线城市楼市的入场券。
你需要住房，以后孩子需要上学，在这里买房是自然而然、水到渠成的。
另外，我想对刚工作几年、家里没矿的年轻人说一句，在大城市做一个刚需，其实是一种幸运。
要知道，很多在老家的朋友，想到一线城市买房是很难的。要么没购房资格，要么被割韭菜，要么买了也住不上。
相比之下，如果你有一张房票，就能用3成的首付撬动一套一线城市的资产，房子能自住，同时又能享受核心城市的发展红利，何乐而不为？
相信产业的力量
产业是一座城市最根本的驱动力，有产才有城。
怎样辨别哪里的产业最强？
最偷懒却有效的方法就是，从十四五规划、*府工作报告，看每个区的一号工程是什么。
例如在天河区，一号工程是广州国际金融城，作为广州人工智能与数字经济试验区的重要组成部分，它代表着全市金融业的未来。
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金融城规划效果示意图图源：网络
所以我们看到，金融城周边的老破小，价格依然坚挺。
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图源：安居客数据仅供参考
在白云区，一号工程是白云湖数字科技城，白云区把产业发展的中心全都押在这里了：
十四五期间，要把白云湖数字科技城打造成一流的产城融合示范区，力争营收达0亿元、研发经费支出占地区生产总值比重3%以上。
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白云湖数字科技城规划效果示意图
在此背景下，板块内体量达45.6万方的中心大盘天悦云湖，成为了广州热度颇高的红盘。
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天悦云湖区位示意图
在番禺，万博长隆、广州国际创新城都是重点工程。
万博长隆是番禺的CBD与城市客厅，相当于番禺的珠江新城，即将开通的18号线将进一步巩固它的地位。
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番禺万博图源：南方+
所以，前两天和樾府再次推新，又一次引爆市场，也就不足为奇了。
作为广州人工智能与数字经济试验区的一部分，广州国际创新城代表着番禺的生产力。
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第三中轴（科技创新轴）示意图
番禺几大红盘之一的星汇文玺，就在这个板块。
我认识的好几个高校老师，都对这个盘挺感兴趣的，那我就多说两句吧。
项目周边有多所大学环绕，堪称一个“长在大学里的社区”，教育氛围挺浓，圈层也比较纯粹。
同时，它又是广州科技创新轴（第三中轴）上屈指可数的品质新盘，从这里出发，4站就能到琶洲，价格却只有琶洲片区的1/2，性价比还不错。
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星汇文玺区位交通示意图
同理，海珠区的一号工程是琶洲，南沙的一号工程是明珠湾区，*埔的一号工程是知识城，花都的一号工程是空港经济区，这里就不展开讲了。
认准地铁经济带
地铁对一个板块的拉动，可谓摧枯拉朽。
有地铁，就能拉来人和产业，这个地方即使是沙漠也能变成绿洲。
有专业机构的研究指出，同一个板块内，地铁盘与非地铁盘，价差可达22%-52%。
当然，已开通的地铁沿线，利好都已经释放，就没什么好说的了。
我们要重点